拍地冰火两重天，卖房盈利一线间

今天是夏至，山东大多数地区骄阳如火，唯独我青岛海边，雾气蒙蒙，凉意丝丝，20度气温霸屏，这个城市的气候优势再次显现。和山东其他地市对比，形成了冰火两重天的局面。

于是常常想，老天如此眷顾，给了这个城市这么多的资源，而精英们是否真的把这个城市建设好了？

闲言少叙，话归正题。青岛今年二次拍地终于结束，可以算是青岛土地市场的一个比较明显转折点，简单分析总结一下。

首先是土地的分化更加严重，郊区和市区比是，更加强化了冰火两重天局面。而市北区自己比较，也是冰火两重天。

其次，市区的低地价时代彻底结束了，以后的地，有点利润就可以干了，不要再想高利润了。这个背景就是拆迁成本的巨大增加和最终平摊到土地上。

再次，在郊区过剩和市区成本高企之下，勾地制受到巨大冲击，郊区很多地无人勾，市区很多地勾不动。

最后，开发商也是继续分化，央国平因为能得到金融部门的巨大支撑，占据了绝对优势，民企更加边缘化。

市北区的两个地块，绍兴路遭到疯抢，胜利桥的捷能无人报名，其实是内在的市场逻辑决定的。

绍兴路地块不大，总价不高，门槛就没有那么高，即便全款保证金，也能交得起。

最关键的是，有熔断机制，能把地价控制在18000以下，那么这个成本就是大家都能承受的，无非就是谁家运气好，能抽到。

目前市北CBD区域几乎无新房供应，也是改善市场的空白，可以填补。东边的远洋万和云璟已经出价，高层带装修33000，小高36000多，基本上跟浮山后北部看齐了，但是只有500套，供应量没有那么大。

之所以这么贵，就是钉子户的关键作用。十年拆迁，三个钉子户，耗了好几年，让地块的财务成本大增，以至于中海撤出，远洋接盘。

这些年的钉子户成本，由拆迁的平台公司承担，然后给操盘的开发商承担，最终由购房者承担——总有人说要保障钉子户个人权利，那么其他大多数人的权利谁来保障？

有了远洋这个价格作为依托，各家自然信心就有了，就是看好这个地块的溢价能力，或者说相信市北CBD区域改善客群的支付能力，毕竟供应不多，远低于浮山后。

只是真正能拿出钱来的，无非还是央国平。

看看名单，报名参加绍兴路2宗地的10家房企中，看看名单，华润、保利、中海、招商、金地、越秀、海信、国信、青铁这九家之外，纯萃的民企只有青特＆中青建安的联合体一家，可见目前楼市之局面。

最终，华润拿了大地块，总价11.43亿。青铁拿到了小地块，总价3.47亿。双方皆大欢喜，因为两个地块紧挨着，只能共同开发，而仅仅在市区，这两家已经是继青铁华润城和云上观海之后，第三次合作了。

市北的火，并不能掩盖老四方胜利桥的冰。捷能地块在前不久把容积率从2.5提升到3.5之后，再祭出13990元的楼面地价，吓退了所有的开发商。

这个地块是鲁商早些年进入并负责土地整理的，成本也比较高，以至于鲁商自己发现玩不了。早些年就传出要转让，多家去谈过，但是谈不下来。

而鲁商自己，前些年光开发黄金地段的好日子结束了，去年再经历内部反腐，有点元气大伤，既无心也无力再操盘，于是想高价转让。但是区域楼市，经过了中海和绿城在四方北部的地王试水，都比较艰难。

中海寰宇时代的难处在于商品住宅只占三分之一，以至于成本居高不下，一把手亲自直播，极为罕见，也可见压力。

绿城水清沟项目还好，尽管是地王，毕竟只有200套，众多项目平衡之下，也不是大难题。

但是捷能地块巨大，后期还有一块地，所以没法平衡。后期只能降低地价，否则也难。

说白了，就是众多开发商不看好胜利桥区域的地缘改善客户的溢价能力。

如果用一个最简单的算法，就很明确了：

绍兴路的17825尚有盈利的机会，每平可以加15000，得出基本房价。而胜利桥的14000，加上13000都会很累。所以，就没人参与游戏了。

这就是市北区冰火两重天的本质原因。

开发商们相信已经算了无数次账，他们对市场的掌握自然也心知肚明。前两年因为要给员工们解决饭票，所以有些无奈抢地，如今这样的情况也少了。

拆迁成本猛增之下，有关系的开发商，六七千拿地、三万卖房的勾地黄金年代永远过去了。

以后的拿地，就是能不能清晰的算账，只要有一线利润，就可以干。

目前来看，郊区也就中心区域还能算过账来。

所以，本批次中只有市北区、李沧区和西海岸有地块供应，其他区域“0供应”，郊区有的是地，但是想成批卖，难啊，因为房子难溢价，看看下半年的两个批次吧。

大青岛12000亩的全年总卖地目标，半年完成率不高，相信自然资源部门的同志压力不小。

西海岸还不错，又一次承担了主角。

最值得一提的是本次拿地最多和花钱最多的中海，花费21.7亿拿下黄岛中心城区太行园林2宗地，总建面25.66万平，可以好好施展一下，毕竟是黄金地段，小山头的那一边，就是海德公园一号，百忍老师至少去看了三次了。

据说中海青岛囤积重兵，准备再次崛起，这个地块仅仅是开始，值得拭目以待。

还值得一说的是天一仁和，第一次杀入西海岸胶南核心区，左边绿城右边龙湖，还是很有竞争的。最关键的，胶南本地就有个天一，过江龙压地头蛇，还是很有意思的。

转载自头条号：百忍说。（侵删）