又看不懂了？青岛买房人，大热天别慌
2023年6月的青岛楼市，各种声音充斥在市场中，买房人迷茫了，卖房人也迷茫了。其中，最惹争议的几个问题，莫过于以下几点：
1 青岛的房子还有没有保值增值的可能性？
2 开发商的底线究竟在哪儿？哪里的新房还能下降？
3 这种市场环境下，为何有些新房还是定价那么高？
咱们今天简单聊聊
1 青岛的房子还有没有保值增值的可能性？
在房地产行业里，谈涨跌，有几种说法，所谓“短期看政策，中期看土地，长期看人口”、“地段地段还是地段”，这两个说法放在青岛适用吗？
所谓人口这个概念，尽管全国出生率的宏观数据下降，但放在单城市看，青岛仍然是常住人口增长排名前10的城市之一。这个城市的新增人口以及消费增量毋庸置疑，这种宏观数据对青岛楼市仍然有支撑。
通过以往的各区人口增量分布看，排在前列的是西海岸新区、城阳、李沧和崂山，但这跟房价涨幅的关系又比较复杂。崂山和李沧比较好理解，崂山前海稀缺资源看土地即可，李沧范围内只有李村、东李、沧口&李沧北这三个大范围区域，究竟哪里是成长型、稳定型、衰退型，大家一目了然。
西海岸新区和城阳的房价涨幅、高低跟人口的关系还是要和地段一起考虑，那就是区域内人口密度和增幅这两个数据双高，才意味着楼市健康指数、涨幅良性。那换句话说，结合土地因素，西海岸和城阳的稳健区域还是长江路街道和城阳街道。谈到地段因素，离不开一个现实，那就是青岛并非环线中心城市，因此青岛近郊看人口聚焦区和成长区，聚焦代表着基础，成长意味着增幅。成长区也有，比如高新区和灵山湾，除非一辈子待在这里或者资金充裕来改善，否则不要买太贵。
举个简单的例子，很多房产主播吐槽，但凡2018年买房的人，房价降了很多，但有没有相反的案例呢？
其实并不见得，但凡你用点心，房子怎么会赔呢？
同样是2018年，有人买了青铁华润城，当时也就3万，咱们瞧瞧现在二手房至少4万左右；
同样是2018年，有人买了汇豪观邸，当时小高层1万78带装修，现在二手房至少2万23；
同样是2018年，有人买了保利天汇，当时均价2万67带精装，现在二手房也有3万56；
同样是2018年，有人买了绿城晓风湖畔，当时开盘价2万56，现在二手房能卖个4万问题也不大……
这种案例并不少，包括西海岸的长江路街道，因为时间原因不一一列举。为何这些房子涨价，背后有哪些原因呢？很多人很是不解，这也是大家关心的问题，接下来我买入的青岛房产，还能不能有保值增值的金融属性？我认为，在一个合适的时机差不多底价买入，只要选好了，金融属性仍然具备。
其中最关键的就是把握住了地段，这个地段除了核心区，那剩下就是重点潜力区；
其二，就是选房时兼顾了开发商、产品力、物业等综合要素；
另外最重要的就是买房人的判断力很重要，理论大家都知道，实践还得需要经验和感觉，把握住买入时机，真的要结合自身的眼光。
并非所有人都具备的，因此买房一直是一个非常专业的事情，需要专业研究，而非你听到的碎片化信息。越是浮躁的社会，你接受到的信息越是纷杂，就需要在其中进行筛选对你有用的，才能够帮助到您。
2 开发商的底线究竟在哪儿？哪里的新房还能下降？
开发商的底线，说到底还是生存的底线。万科提出活下去，青岛的万科促销玩的最六，反应速度最快，因此可以活下去。
上个月，万科海潮云起推出一套5层洋房，143平只有173万，单价才合1万2，放在两年前买高层也没这个价。但这套房子前面也是棠琳湾的高层，信息都是通透的，也没瞒着你，换到你，你能不能接受，还得看你的容忍程度。
之前青岛有句话叫，郊区降价不算降，市区降价才真降。郊区降价没人会说处理的是“边角料和特价房”，而所谓的市区降价会有些人站出来说是特价房，为什么？市区某些房子总价太高，降价一搞很吓人，就比如世园金茂府：
最高降价30万，就在东李世园会，不就是世园金茂府？
那些天天吹世园会是下一个富人区的人是不是要打脸了？那些一向宣传科技住宅是豪宅代名词的开发商，是不是可以歇歇了？
但是，咱们一看，人家是总价570多万的房子降到540万，确实降了30万，这不就跟送你一张10万的保时捷优惠券一样，你会拿着买一辆吗？
其实开发商降价也仅限于局部楼座，就是针对原来消费能力范围内的客群促销冲业绩。
跳出来看东李，可以说分层严重，像东李南部的森林公园一直就是个口水盘，各种花边新闻一直围绕着它，但由于货量大、价格亲民，一直卖的不错。森林公园就是东李的价格底线，这就是个“标”，崂山、市北、李沧刚需刚改买它没问题，还能享受一个相对改善的居住体验。
旁边的青山湖岸就没这么爽了，尽管产品设计和户型也不错，但同面积段拉价格就优势不大。但细想，青山湖岸差的不仅仅是价格，更是“热度”。
再看看东李的世园板块，和山跟金茂府本身就跟刚改拉开了差距，由于和达和山的产品是洋房和叠拼，金茂府又带着科技和精装，这部分项目卖的就是青岛固定的这部分客群，相比降价，他们对居住体验、置换卖房和房产配置更为关注。
有时候，你跟开发商“较劲”是对的，较劲较的是房价和房源，房价可能会降，但房源不能说全都有。之前老胡多次提到李沧北城阳南、薛家岛房价定价高的项目必然面临降价冲击，薛家岛慢慢退出了刚需的视野。李沧北和城阳南、白沙湾、夏庄较劲，一旦东李的森林公园这种盘2万出头，李沧北卖1万89就没有意义，即便是户型大小不同，都20%的首付了，冲一冲还是可以的。包括之前多次聊到的未来之城板块，保利和双利的价格撑不住也是一眼能看穿的，目前也降到了很低的价格。
但有的地方，你跟开发商较劲没有意义，近郊核心区和主城小体量楼盘，还有一种特殊区域的房价，放在第三段会谈到。
还是那句话，跟开发商较劲要确保一件事，你挑不挑房源？目前开发商已经很难了，首开拿出的大多是相对优质房源，先尽可能回款，那耗下去的话，迎来降价但不一定有你要的房源。
而且，最关键的是，地价和房价强绑定后，房价很难再降。即便是卖现房呗。
一份青岛某壳的新房认购排名，排在第一的就是青铁博览城逸海，一共认购80套。
最主要的就是现房和低价，直接拿捏了刚需，就连很多看二手房的买房人也选择了它家。其次排在第二的同样是胶南风河南的项目，华润海洋智区，价格价格还是价格。
第三名是中欧国际城的人才公寓转商品房项目，1万出头的价格买高新区现房，虽然容积率高了点，但现房和低价对刚需仍然没有抵抗力。
同样，接下来分别是上合的花样年碧云湾、李沧北的印象滟、胶南的万科城望云起、金茂智慧国际城这些刚需项目。
再往后是曦东儒居、森林公园、保利锦上、润城天悦华府这些刚改项目，本身地段和配套还不错，价格又是低谷，卖得好也没疑问。
因此，开发商底究竟在哪里，并不是像某些想的腰斩卖房，而是大不了存量刚需房卖现房呗。其他新盘不跟刚需耗下去了，要么直接不玩了，要么再拿地玩利润不要速度。
3 这种市场环境下，为何有些新房还是定价那么高？
张村河为啥卖这么贵？凭啥？不应该有人买！买的人都是“隐形人”、“开发商的托”~
不是有人说张村河只值2万5吗？
难道是沾了崂山两个字就敢卖4万吗？其实背后的原因没那么简单，但有两个数据却能给我们一些思考，一个就是地价，另外是旧村改造的拆迁补偿价格，当枯桃的货币补偿每平都到2万6，当越秀和青铁的楼面价拉到2万多，就注定了房价和地价的强关联，新出来商品房跟便宜基本绝缘。
张村河到底有啥，敢卖这么贵？难不成又是一个大饼？说到底，张村河虽是崂山区，但仍然跟碧海蓝天、红瓦绿树无关，但架不住青岛主城就要托出这么一个新板块。
那有人说，即使张村河再开发能赶上石老人、麦岛吗？顶天能跟济南的奥体、CBD差不多，这句话说的没错，但这个泡沫没办法去戳破，张村河的二手房，都市果岭、爱丁堡也在3万的成交价，旁边的新房鲁信有邻也卖4万带豪华装修，二手房海逸公馆、青铁华润城4万左右的价格，新房君玺、悦府4万＋更无疑问，别管人家能不能卖得动，操盘的盈利逻辑和民企也有不同。
想让张村河价格崩塌的人有很多，但无奈板块二手房房龄太短，这是一个全新的区域，跟浮山后还不一样，大家买入时就不便宜，即使流通慢，也不会降价甩卖，想让这里卖到2万5的话，也只有考虑依山伴城周围了。但考虑到依山伴城，您就要再去对比下森林公园和青山湖岸了，消费的客群不一样，不需要解释。
不是吹张村河，在这种市场之下，没有值得吹的意义。但有的时候，必须要承认一些事实，看不懂的事儿，是事实出现了，不要先说不可能，背后的事儿没那么简单。
另外还有些房子为何定价也敢那么高，比如CBD的安澜地，才两栋楼，这么贵？就因为两栋，库存小，周围没竞品呗。润府也没几套了，当然贵。
有的时候，站在青岛大范围看不懂的事情，微观去观察，可能有不一样的思考。比如唐岛湾的海信君悦就两栋楼、城阳小北曲的新地块，房源不多，开发商压力就不大。
如果开发商接下来都见缝插针的在二手房密集区找地方盖房子，是不是日子也能好过点？楼市结束没，并不见得，只是方向变了。存量楼盘通过刚需去库存、增量小地块拉改善，还有一个趋势，就是文旅地产和康养的结合，能不能通过土地、开发商、医疗、配套等结合优化，可能是一个机会。
无论作为买房人还是卖房人，还是卖自己二手房的人，都要从当下时机中找有利于自己的机会，永远记住一句话——过去的昨天，感觉都是最好的。昨天已逝，那就抓住当下吧。
转载自头条号：胡Sir聊青岛房地产。（侵删）
