青岛楼市价格战再起，郊区重温2019，房价还会跌吗？
进入9月，青岛楼市价格战再起，降价的还是主要集中在远郊区的个别楼盘个别房源，还是以“低起价”的冷门房源为主，跟2019年下半年如出一辙。
而与之对应的，是主城区新房从2015年至今，已经连续平稳上涨了6年，郊区跌主城涨，两极分化愈演愈烈。
现在说一个城市的房价涨跌，已经不能一概而论了，而是要分区域、产品甚至户型来具体房源具体分析。
郊区新房在2019年就已经开始接连降价调整，房价回归，只是每个楼盘的步调不一致，有先降的有后降的还有没降的。目前的远郊的整体均价基本还是维持在2019-2020年的水平。
今年价格战打的比较火的依然是胶州和胶南，主城和近郊在上半年稳健上涨的基础上，也开始趋于平稳。
胶州上合荣盛今年推出7字头起的特价房源，项目均价8K左右，其他项目的均价基本在9K左右。
荣盛也是资金链非常吃紧的开发商，产品定位刚需，项目又多在二三线城市，这两项都与目前主流的一二线城市改善置业需求相悖。一个项目的大降价与开发商本身有很大关系。
上合作为胶州的郊区新城，在产业和人口不足的前提下，2018年的房价在投资风潮下早已透支严重，价格普遍在1-1.5W，而彼时的高新区房价也就1-1.3W，并且胶州是上一轮土地集中供应的区域，供严重大于求，又没有人口支撑，房价回落也就成了必然（2019年龙湖首进上合，直接8字头起价还送车位，先知先觉）
胶州新城区奥园从之前1.5W左右直接调整到9字头，实际项目特价房低至8字头，可谓一降到底。新城区其他项目基本还是1-1.5W，因位置和产品而异。
奥园这个开发商在青岛可谓运气之王，2018年进入青岛正好赶上房价大涨的好时机，3个项目都不大，首开直接割韭菜，蓝谷奥园2W+，还要捆绑22W的天价车位，胶州奥园1.6W，西海岸奥园2W+，而彼时李沧北的价格还不到2W，城阳区1-1.5W的一抓一大把，奥园凭什么？奥园项目全部打5折基本都是不赔钱的，要进行类比和对比，而奥园用最快的时间，卖完了大部分最贵的房子，剩下的个别尾货，只要开发商愿意，送人都不亏，项目的盈利早就赚足了。2018年的人疯狂起来，出门可能就不带脑子了！（又是龙湖！2019年新城区龙湖昱城也是一降到底，推出8字头特价房引发老业主维权）
胶州老城区华润城推出6402元/平起的特价房源，将价格再次拉回到6字头，老城项目压力巨大。老城区的盘价格基本都在6-8K之间，很多楼盘的产品和位置都远不如华润，接下来的压力更大了。华润这次的降幅不算大，毕竟房价基数本身就不高。（2020年天一朗越开盘5字头起，房价重回2015）
胶州少海新城玺樾价格回到6字头。少海目前的价格区间基本还是7-9K，个别项目过万。少海2013-2015年是出名的鬼城，2015年之后因为赶上这一波大潮，借着利好被救活了，也涨了一波，主打的还是环境和投资，但是人口和产业导入明显不足，这两年已经在持续回调了，如今机场的噪音又加了一个减分项。（2019年少海中洲推出特价房6字头起）
胶南灵山湾龙玺特价1.3起，都是非看海房源，海景盘价差一般都比较大，看海的和不看海的能差1倍。灵山湾核心区大部分楼盘价格比较稳定，龙玺更多的还是开发商自身的原因，资金紧张降价促销回款，毕竟先要活下去再说。（2020年星光岛降价促销1.2起，海信1.2起）
胶南古镇口碧桂园9字头起，降幅也不算大，还有空间。首先这个位置价值就不会过万，1.3-1.4W那是纯纯的智商税，远的不比，灵山湾北的品质盘才多少钱？另外胶南万科城也推出了特价装修房，8字头起，碧桂园的价值就要再打折扣了。（2019年胶南龙湖精装7字头起）
2018年中到2019年底，青岛二手房和郊区新房持续调整了1年半，特别是2019年下半年，青岛远郊楼市就早已开始了价格战，胶州少海中洲6字头起，上合龙湖8字头起，新城龙湖8字头起，老城天一5字头起，胶南龙湖精装7字头起，金地6字头起......这些起价才恰恰是这些区域楼盘合理的均价。
在房住不炒，金融收紧，人口集聚，不搞大拆大建的今天，城市的扩张半径在缩短，周期在延长，人口增量和居民改善需求也会往市中心和近郊聚集，买房的逻辑选择也就有了新的变化，要首选主城和近郊的品牌品质新房，次选房龄10年内的品牌品质次新房，不要选远郊和老旧小区，在政策不变的前提下，这些恐将长期横盘，甚至还会继续下跌。如果刚需资金实力确实不允许，那也要选远郊区的核心区。
最后再说一下几个开发商的小故事，自从房住不炒之后，万科的危机意识是最强的，在前些年开发商日子过的最好的时候，就高喊“活下去”，并且不在追求业绩排名，不在激进拿地，三四线的项目提前降价去库存，如今万科的资金非常稳健，现金流充沛，做好了随时收购和拿地的准备。几年之后，万科可能还是老大。
保利和龙湖也是如此，早在2019年，保利和龙湖就开始提前降价促销二三线项目，新开工项目首开全部采取低价入市策略，实现项目快速去化快速回款，降低财务和融资成本，如今看来，这些标杆房企的嗅觉非常灵敏，业绩也非常稳健。
更重要的是，万科龙湖保利的品质相对做的还不错，更有保障。与之形成鲜明对比的就是路径依赖的恒大、泰禾、华夏幸福和建业等。
房地产投资时代或将一去不复返，如何选择城市，选择区域，选择楼盘就成为了一件技术活，需要自主学习也需要找对专业的人。
转载自头条号：孙老师聊房。（侵删）
